首页 > 直播视频 > 炳哥视频 > 海南房产老炮,第二期直播文字实录
炳哥视频文章

海南房产老炮,第二期直播文字实录

时间:2017-01-03 来源:美房网 点击: 评论:0

       海南房产老炮——炳哥,美房网董事长兼总经理,谈海南居住二期直播,深度解析了海南省三亚市的区域,未来发展,讲的内容90%是网上没有的,刷新你对海南岛和三亚市的认识!

       

       

       上期我们讲了海南岛的一个整体的概况,如它的位势,地形地貌,周边沙滩、海湾、海浪的一个情况。今天分城市来讲,今天说的个城市是三亚市,下期我们将详细介绍海南的各个区域,我相信我说完之后,大家一定对海南岛有一个非常深入的了解。我希望我所讲的内容能刷新你们对海南的认识。这些内容都是我个人花了非常多的时间,走遍了海南的各个地方所得的经验,这些内容我相信在互联网上是没有的。上期我也谈到,我是海南人,在海南居住了二十多年,后来在北方生活了十五年。其中用了大概四到五年,陆陆续续走遍了海南的各个区域,甚至很多个小镇我也去过。所以我也想通过我对海南的了解、见识,带给大家。

       

       一、三亚市的地理位置

       海南房产 三亚市
           
三亚市区位

       三亚市位于天涯海角,海南岛的最南端。三亚市非常的,相信很多美房网的朋友基本上听说过三亚这个名字。有一次我跟我北京的朋友坐飞机到三亚,一下飞机,我的朋友就说,每次到三亚,感觉像到了国外一样,三亚这个名字很奇特,感觉像马来西亚的名字。今天将三亚的整体情况分为几个区域,分析它们的现状以及未来的发展,我希望给大家带来一些新的东西,包括政府如何规划这些区域,包括每个区域的自然环境以及居住的舒适度情况等等。我所讲不单单是房地产,我希望从:人文、气候、地形、还有政府规划等一些内容来深入讲解这个地方,分析是否适合购买房子。希望讲很多深层次的东西,能够给大家带来更多的价值,这也是我跟大家所说的一个核心观点。

       三亚的来源与历史:

       三亚市目前有天涯区,海棠区,吉阳区,崖州区,这是三亚今年的区域分布,以前只是分为河东、河西、吉阳等区域。三亚市整体上处于海南最南端,气候也是海南最热,这里面有多方面的原因,很多人认为是它的纬度,处于海南的最南端,纬度低,处于北纬18°.但这仅仅只是这个因素,还有很多因素导致了它现在这样独特的气候。第二个原因:三亚周边有山,地形南面朝海,背山,它地理位置就和北京市的八达岭地带很相似。三亚实际上是一个群山环抱的城市,这个城市跟海南的其他城市不一样。市区的内部也有山,这个跟沿海城市有很大的区别,当然五指山是一个例外。同时,跟深圳市的地形也很像,深圳的市区内也有很多山。三亚的山分布在各个地方,从凤凰机场下飞机,进到市区里发现的山就比较少了。三亚市区的山都不是很高,都叫凤凰岭、金鸡岭等。从历史上来说,三亚这个地方早期是很窄的,集中在现在三亚湾的这条路上,最早的三亚市的居民都是沿着三亚河居住,三亚河是由两条河交叉而成,所以三亚市名字来由就是由这两条河流并成的一个入海口。

       海南房产直播 三亚市地形图

       三亚市地形图

       
           

       所以大家到三亚买房,一定要关注一个问题,前面我也有提到过,到海南买房最重要的一点,就是三亚市本地人住房的情况。我们到三亚买房,或者到海南买房,一定要到三亚周边的就是有本地人居住的地方购买房子。我看到很多内地的朋友到海南买房,会被忽悠到比较偏的地方去看房。这个地方可能风景比较好,但实际上,炳哥觉得,这个是非常危险的,包括我们的康老师在前面的一些文章也有提到,美景有毒,一定要记住这点。美景非常好的地方,如果没有市政府的配套,这个会给你的生活造成非常大的麻烦。当然,配套如果在市的话,也是不行的。所以到三亚买房,好多特别是内地的朋友实际上对三亚市本地人真正居住的地方是不知道的,大家来了之后,都是看海棠湾、清水湾、三亚湾这些地方买房,但大家不知道的是或者我们认为三亚本地人比较有特点的,住在什么地方,吃的是什么本地食物,这点我们在买房子的时候我想是一定要很看中的。所以,在三亚市买房记住的一点,就是到本地人居住的地方,食物方面也是本地产的,我们吃的菜和肉都是本地产的,这就是我们到海南买房居住的原因。

       大家可能没有想到,三亚市很多食物基本上都是来自岛外,三亚现在的常住人口是七十多万,流动人口达到了两百万。所以三亚市的食物供应就成了一个很大的问题。在海南买房,住的是海南的房子,吃的却是内地的食物,那你在海南居住就会大打折扣。这是要谨记的。我给大家讲海南的时候,我会给大家讲到海南哪里能够吃到本地的食物。像在我去了很多业主的家里做客,我看到他们买的一些食材,明显是来自内地,因为海南岛的食物供应不上,所以很多的食物都是来自内地。例如有一年,三亚和海口的菜价突然,菜价突然,大家很纳闷原因是什么。大家想是不是菜种少了,猪养少了。其实原因是这家进出口的公司垄断了市场,人为的把价格提高了,造成了菜价上涨。

       所以我们前面谈到的天涯区、海棠区、吉阳区、崖州区,每一个区域都能带来我们真正想要的生活,这是我希望给够给大家分析的东西。

       我们接下来分析一下三亚各个区的情况,首先,我们来说下天涯区。

       海南房产直播 三亚市天涯区

       三亚市天涯区

       
           

       天涯区本身是三亚市的市,虽然天涯区合并了周边的镇,实际上真正的三亚市只是一小片。所以谈到天涯区主要是说的市区三亚湾这块地方。凤凰机场是在天涯区,离海大概5-10公里,从凤凰机场下飞机,一直往市区走到亚龙湾。总体上天涯区是三亚市的市这样一个定位。例如:这个地方基本上就相当于北京的东城西城,海淀,朝阳等等。以三亚湾作为一个核心点,以迎宾路的这个路口是海南的天安门,这个位置是最成熟、发达的。为什么这个地方称为海南的天安门呢?因为三亚市的北面是山,南面是海,所以是背山靠海,它的坐标位置,跟北京比较像,所以三亚湾这个地方是三海南的天安门广场,天涯区是繁华区。

       大东海和亚龙湾原来是吉阳区,这个名字非常陌生。不像天涯区那样有名。天涯就比较有名,像大家知道的天涯海角、海内存知己天涯若比邻,所以就把市叫天涯区,这里面还是有点文化的。这也就跟黄山市因为黄山比较出名所以取名黄山市的道理是一样的。

       海南房产直播 三亚市吉阳区

       三亚市吉阳区

       
           

       平常每一个名字代表了一个文化。所以它为什么叫吉阳区,吉阳区实际上是后来改的名字,最早的时候叫田独镇,因为领导意图,把名字改为了吉阳区。吉阳区就是吉利的太阳,这么解释这个名字我觉得也是有点扯淡。

       海南房产直播 三亚市海棠区

       三亚市海棠区

       
           

       下面是海棠区,因为海棠湾而取名海棠区,最早的名字叫藤桥,改为海棠区也是借助海岸的名势。所以从中可以看出,从每个名字可以看到每个区域的初步定位。所以买房一定跟你的人文、政府规划是有关系的。所以买房的标准就是购买风景漂亮,大海湛蓝,同时周边生活又有本地食物的地方,这是你买房的目的。

       海南房产直播 三亚市崖城区

       三亚市崖城区

       
           

       西面是崖州区,它最早叫崖城,三亚早期的崖县。从崖州区的名字来看,并没有什么深层次的含义。崖州区的南山那么有名,那它为什么不叫南山区呢?这就比较奇怪了,炳哥猜测是不是政府不太重视这块区域发展的原因。

       所以各位美房网的朋友到崖州区买房,就要考虑政府在这块地方投入多大的精力完善。当然,崖州区也有一些独特的资源,我们也是可以考虑的,它并不是一无是处。所以,我们到海南买房跟在北京一线城市买房是有点差别的。

       四个区域的情况,我基本介绍完了。总之,我们在三亚购房的标准::如果你想看海,挑一个海景很美的地方;如果你不看海,挑一个环境相对安静的地方,风景,环境宜居,这是大家都会考虑的地方,所以看海是位;第二就是大的开发商,一定要是品牌开发商;第三就是配套,生活要方便,交通要方便,生活设施要完善。

       美房网康老师讲到房产投资理念的时候,说到房产投资的五大支柱:产业、交通、学校、医疗、商业。在北京一个房子的价值等于周边国家政府配套的价值的组合,这个公式在一线城市是非常正确的。但是,到海南买房最主要的就是养老、度假,所以它的公式就变成风景优美,环境优美,空气好,气候好,交通便利,周边配套完善,价格不要太高。如果价格太高,会消耗你的精力。所以很多人会倾向于适当的价格。整个海南买房价值等于周边景色加海景,加交通、生活完善、而且是本地人、本地食物,我们要找的应该是这样一个地方,这样才能享受到在海南买房应有的生活。我相信很多人到海南买房,过的是内地的生活,这就与我们在海南买房的初衷相违背了。

       天涯区,三亚的市,三亚的天安门,也是三亚人口最嘈杂的地方。三亚的东北人最多,为什么东北人这么多集中在这里?这是很多人想不清楚的一个地方。这里面涉及到一个匹配的问题,因为东北人怕冷,他们适应了北方干旱的气候,适应冬季室内供暖恒温的环境,所以到三亚这个城市就比较吸引。要是到其他城市,比如海口就会觉得非常的潮湿,觉得非常的不适应。不同区域的人到海南适应的地方也不一样。但是例如有些四川朋友在文昌就生活的非常好。在我的海南购房的区域分析文章里面有提到,每一个区域适应的人不一样。东北人比较适应三亚半干旱的气候,因此东北人大多集中在这里,因此造成了整个三亚市的一些混乱。这种混乱是因为政府缺乏管理,导致三亚湾天涯区靠海的这些地方出现一些失控的情况。失控的意思就是旅游加居住混在一块,居住的品质就会大打折扣。而且由于旅游的人很多,你居住的环境就会受到影响。就像你每天早上听到导游带着一大推人喊欢迎来到天涯区,这里是三亚的什么地方等等。所以,我的观点是,三亚市这个地方要挑地方购买,要远离旅游点,后面我也会讲到几个可以考虑的楼盘,它们把游人和居住分隔开来。整个三亚湾西段这个区域后期的规划做的还可以,因此相对来说它把游人和居住分隔开,这还是比较靠谱的。

       三亚市最早的区域是很小的,地大多是田地或者是墓地,平了之后盖起来的。三亚市的西面住了很多人,大多是伊斯兰教。估计很多人会很奇怪,三亚怎么会有这么多信奉伊斯兰教的人呢?我查了很多历史资料,初步估计可能来自伊朗。在90年代,三亚征地的时候发生了很多冲突,最惨烈的就是西面的这里,所以想在三亚买房要谨慎,不是每个小区都能入住,这里我谈到的不是风水的问题,而是我确实感觉这块地在盖楼之前存在的一些问题。天涯区现在比较热门就是中北段的迎宾路这段,整个迎宾路是把原来荔枝沟镇的农田全部变成了楼盘。所以我们在说三亚整个的发展过程时发现,三亚前期走了很多弯路,其中的弯路就是没有规划性,或者是没有远见的设计了一些错误的道路,导致了三亚市的市非常的拥挤。如果你住在迎宾路,想去三亚湾玩,那是非常困难的。但是从养老方面来说,迎宾北路有一些项目是可以考虑的。所以如果你纯粹到三亚,带着你的父母来养生,我认为迎宾路北路这个区域是可以考虑。这里就相当于北京的海淀区,清华大学这块,比如说这里就有三亚学院,海南热带海洋大学等。

       海南房产直播 三亚市迎宾路

       三亚迎宾路段

       
           

       吉阳区核心是亚龙湾和吉阳镇,这两个地方的规划都非常失败,就像它的名字一样。亚龙湾最早从1980年开始规划的时候,改革开放的领导人,对这个地方做了很多调查,研究了很多关于亚龙湾的开发问题,看了国外无数的方案,这个方案最终定位了亚龙湾是全中国端的度假区。但还是存在一定的缺陷,高端的度假区,确实很高端,但是生活配套却降了下来。它的整个定位缺少了生活配套,把原住民全被赶走了。造成了大家到亚龙湾这个地方就是感觉到处都是酒店,别的地方都没有人。其实正确的规划不是把原住民赶走,而是原住民和我们酒店是共生共赢的,这才达到我们发展规划的目的。当然这是很多年前的事,现在的这个区域的别墅还是有自己独特的价值。

       海南房产直播 三亚市亚龙湾

       三亚市亚龙湾

       海棠湾是发展起来的,近十年来,是三亚市政府极力建设的一个地方。海棠湾的定位是国家海岸。从名字上来说,意味着有很多高端的东西,如三亚免税店、万达IMAX影城、酒店等特别高端的配套全都入驻。海棠湾作为国家开发的海岸,高端酒店满足的是旅游的需求,不是满足居住的需求,所以海棠湾在本身还是存在一点问题。每个楼盘背后深层次的东西,我们一定要去追究,这样才能为我们未来在海南五年十年的生活负责。当你选择错了一个地方,会给你的生活带来非常多的问题。海棠湾这个地方你想买个海景房基本不太可能。但是,总体上海棠湾居住的舒适度来说还是比较差的。海棠湾这个地方对于三亚来说,我的观点是它的尾段如果有合适的楼盘,可以研究。如果想在这个区域买房,就尽量靠近北边的地方。

       海南房产直播 三亚市海棠湾

       三亚市海棠湾

       崖州区这个名字不太好,要是叫南山区就比较了。崖州区在政府的规划里定位是:农业、物流和种植。崖州区的一些地方,我觉得也是可以入手的。配套也是可以的。:交通,环岛高铁,现在全线通车,有一站经过崖州站,从性价比的方面考虑崖州的,我觉得是可以入手的。离三亚市比较远,有三四十公里,打车要几十块钱,开车也要一定的时间。很多人到这个地方居住就会觉得很不方便,现在通了高铁就方便多了。所以我认为这个地方有一些楼盘可以考虑,但是目前政府不是重视崖州区的发展,你要是在崖州区感觉到了荒凉,一点也不要惊讶。

       海边有一些开发商占了一些地,就是靠关系拿到的,没有什么技术含量,盖的楼盘有点扯淡。我们在买房最忌讳开发商的关系,如果一切靠关系来做事情,那么麻烦就来了。崖州区这边的楼盘有一些还是不要选了。

       所以,三亚因为其地理环境的问题,这里混合了各种各样的人,这里既有贫民特别穷困的人,有大富大贵的人,既有来历不明的人,也有一些私人艺术家。国家领导住在三亚,又有贫民住在这里,又有少数民族住在这里,又有流浪汉住在这里,生活的成本低,大家都来这里居住。可以说,三亚是一个痛并快乐的城市。所以想要在三亚买房,一定要做一些东西,这个每个人的定义不一样,感兴趣的可以加炳哥的微信,详细了解。

       回顾三亚的历史、区域,三亚各种人群都有,养老人数是占了大多数。很多东北区域不是很有钱的人,都在三亚租一套300-500块钱一个月的城中村,长期居住。所以三亚市能够买房的,我就推荐这几个地方。相对与中产来说,三亚西段有一些楼盘可以入手,不是每个楼盘都可以入手,风水不好的楼盘,隐患很多。崖州区有一两个楼盘可以考虑,但是也是要谨慎。海棠区基本上没有特别值得推荐的楼盘。

       所以大家想在三亚买房,想享受好的气候、天气,想看到沙滩、海岸,那么一定要在三亚挑比较合适的地方。

       这个三亚市的定位与区域是比较有限的,山比较多,真正能盖的楼非常少,所以整个三亚未来发展最有潜力的地方就是沿着海景房往北走的陵水县这个地方。陵水县离三亚高铁站60公里,但有些人可能觉得这个距离可以,有些觉得不行,因人而异。如果频繁往三亚走的话,就会存在一些问题。陵水厉害之处在于陵水有一个的清水湾,原名叫陵水湾,是由雅居乐公司所开发,当时,这家公司的老板坐着直升机沿着海岸线走了一圈,看中了陵水湾,全面承包十八公里的海岸线,进行整体开发。所以整个海南岛能保留一个整体规划的清水湾就是要感谢雅居乐公司,它把香港的清水湾带过来,打造了一个全新的清水湾。

       【互动环节】:

       1.碧桂园珊瑚宫殿怎么样,冬天温度如何,周边配套如何?

       项目的整个区域在清水湾一个叫赤岭地方,地段不是很好。碧桂园早期把这块地收购过来,项目位于北纬18°以内的清水湾区域,总体上气候跟三亚很像,纬度距离三亚的市(迎宾路交叉处的地方)不到四十公里。大概整个楼盘的气候还是可以的,地段一般,环境还不错,空气还可以。我想说的一个问题是项目本身的密度有点高。但总体上来说,作为政府楼盘还是值得肯定的。我对它的评价是中等向上。如果你有兴趣,我们可以私底下聊。

       2.和泓清水湾怎么样?

       和泓清水湾也是在清水湾一带,离海边至少三四公里以上,处于国道边上。楼盘位置在清水湾的中段,在这里如果想看海的话,那就比较远了。整个和泓清水湾沿山而盖。如果住的楼层高的话,看海没有多大的问题。和泓是一个重庆的公司,老板是一位艺术家,这个楼盘策划做的很漂亮,非常有感觉。这是它非常厉害的一点。我认为和泓公司这个楼盘值得考虑。它是很有艺术和人文气息的一个公司,不像别的开发商那样批量生产,它做的东西很细致,比较的重视人文这块。我们在三亚居住的时候一定要考虑一个文人问题,像我们的父母,在我们不在的时候,谁来照顾他们。所以就需要这样一个有人文关怀的地方。

       3.评价海花岛值不值得购买?

       海花岛是一个是政府和恒大的双赢,政府出租土地,许教授通过美女加足球,吸引大家前往购买这块世界奇迹之地,完成了120个亿的创世界记录的销售额,但有记者举报了二号岛的超高层建筑和图上标的57个酒店。我相信这故事的来源考虑了许教授的智慧。博物馆这块做的是死人还是活人,如果将来的博物馆做的是活人,那它就不是博物馆了。所以我认为做人要有良心,大家对恒大海花岛要持谨慎的态度。我个人是恒大的业主,很后悔买恒大的房子,认为恒大套路太深。

       4.文昌和琼海这两个地方怎么样?下期会不会说到?

       文昌和琼海是我们要说的地方,这两个是很有人文气质的地方。前面也说到,我们一定要建设和谐的人文社会,要共生共赢,形成一个生态圈。文昌和琼海有优势也有劣势。综合来说,温度上离三亚很近,但要根据自己的实际情况,如果自己能适应文昌和琼海的一定湿度的人,下期我们可以深入做一下分析。

       5.评价一下绿城蓝湾小镇

       蓝湾小镇来自绿城集团,尊贵平等。这个小区相对来说比较的高档,价格比较高,小区本身配套设施我个人认为还是可以的,这个项目离新村镇也比较近,关于新村镇,也是可以入手。但价位比较高,如果说您不差钱的话,这个项目可以考虑。缺点就是人比较少,高尔夫比较大。康老师的文章也是说到高尔夫是没有多大的价值,但有人以艺术的名义建高尔夫,我对这个项目的高尔夫打个折扣,而且高尔夫对水的质量要求很高,这也是不符合社会的趋势的。

       6.今年房地产市场刚大涨完,现在是买房的时期吗?

       一个是一线城市房地产,一个是养老地产,海南是属于养老房地产。你到海南买房就是追求新的生活质量,你希望在北京多活两年还是想在海南多活10年,一定要考虑这个问题。当自己考虑完这个问题,就可以知道要不要买房。对于买养老度假的房子,这类奖赏自己的东西,一定不能吝啬,可以尽快购买。这样大家就会生活就比较的惬意。

       7.推荐一下三亚的学区房

       整个海南的教育是比较的落后的,三亚的教育也不例外。但即使在落后的地方,也有一两个地方还是值得考虑的。这两个地方你要买学区房,像实验小学、一小这些地方,就要忍受周边的嘈杂,因为靠近学校的地方,三亚本地人比较多,如果您有兴趣,我们美房网团队可以带大家挑一下学区房。所以我认为我们在三亚过上好的生活,我们的小孩过的身心健康,更加有利于小孩自身的发展。具体的话,我们私底下再聊。

       8.经济适用房选择在海棠湾、陵水、万宁哪个地方比较好?

       经济适用房是相对价格比较合理叫经济适用房。我们一定要相对清净的地方,美景就要牺牲一下,交通便利也是必不可少的。在高铁站的方圆两公里之内,就能找到几个不错的房子,大家私底下加炳哥的微信,我可以把这几个楼盘的名字发给大家。陵水是一个贫困县,本地人少,吃不到地道的食品,建议万宁比较合适。

       9.推荐一下在海南买房有哪些大品牌、大楼盘比较好?

       海南的房产价值等于周边美景和生活配套,加上交通配套,本地饮食,价格合适,用这个模式来套,我认为有几个大楼盘。良心开发商开发的楼盘可以考虑,例如,刚才说的和泓和万科两家公司都很有良心。万科是中国一个的房地产开发公司,它的文化与人文关心是比较到位的。所以,我个人比较的崇尚具有人文关怀的大开发商。当然买不起大的开发商,可以考虑小一点的开发商的楼盘,像碧桂园,阿罗哈等等。生产快销品的开发商,在这里我就不推荐了。具体在私底下我再给大家推荐一下几个楼盘。

       今天感谢大家的收看海南房产老炮,今天主要说了三亚这座城市的天涯区、吉阳区、海棠区、崖州区几个区域。我推荐三亚市内的偏中北区域的房子。崖州区一些少量楼盘可以考虑。今天分析清水湾区域的前途,下次可以深入的讲解。结论就是想到三亚市区的繁华可以考虑,三亚的西部一带也有一些值得考虑的楼盘。感谢大家关注美房网,关注炳哥的微信号meifangwangzb、朋友圈。谢谢!

       

       (扫下方二维码,加炳哥微信:mfbg77)

         扫一扫炳哥二维码

       1.海南房产老炮,期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6556-1.html

       2.海南房产老炮,第三期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6627-1.html

       3.海南房产老炮,第四期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6644-1.html

       4.海南房产老炮,第五期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6705-1.html

       

点赞

62

×

编写回复


全国免费热线

400-6674-456