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海南房产老炮,第三期直播文字实录

时间:2017-01-03 来源:美房网 点击: 评论:0

       海南房产老炮——炳哥,美房网董事长兼总经理,深度分析海南购房三期直播,把美房网投资俱乐部会员张总的海南购房之旅重新复盘,深度讲述了海南购房的总体思路,对于您未来海南购房有极大的帮助!

       

       (视频长1:11:54,建议泡杯咖啡慢慢欣赏)  

       

       
           

       这两天,炳哥在微信直播了我们会员张总看房的过程,张总非常信任炳哥,看了炳哥期直播就打了1000块钱会员费过来。张总是包头人,26号晚坐飞机到海口,我和助手亲自去接的机。当天我们住在海口市内,第二天一早,就沿着东线高速看房。大家可以通过我的朋友圈看实际的行程和结果,张总最后买了万宁石梅山庄一套九十多万的房子。

       根据张总的需求,我们当时看了4个楼盘。张总需求是父母将来能到海南来过冬、养生,价格定在60-70万左右。这个定位是很关键的,我们一开始就要想好买什么样的价位。根据张总的需求,经过综合分析,很快就匹配了几个比较适合的楼盘,个位于兴隆的中南芭提雅;第二个是石梅山庄;第三个是位于陵水县的一个楼盘;第四个是海岸线上的神州半岛。我在二期有谈到,有些开发商都想挣大收入,怀着一种挣一把走人的心态,在这种心态下,有意无意增大小区的容积率,这样的小区住起来是非常糟糕的。        

       

       石梅山庄小区实景拍摄

       石梅山庄小区实景拍摄

       

       我们看的这四个楼盘是度假性很高的楼盘,经过昨天的看房和讨论,大家统一得到了一个观点,就是一定要找到一个能让父母享受生活的地方。综合各方面原因,张总买了一套石梅山庄的房子。石梅山庄的热带雨林非常漂亮,小区园林设计非常,原生态的植物,修建的楼栋,跟人与自然的统一、人和植物环境的统一的理念是相符的。如果我们的父母长期看着水泥混凝土,我想这是一种犯罪,所以我们必须回归自然。在这里,我特别强调最后我们选择了石梅山庄这个楼盘就是这个原因。        

       

       张总的问题我就说到这,感兴趣的可以加我的微信提问,我有时间马上回答。我的助手也会回答大家一些问题。由于炳哥比较忙,所以有些朋友可能就急了,误会炳哥服务不到位,但实际上炳哥不是这样的心态,我也希望大家在海南能买到真正适合自己的房子,能够解决一份孝心,我也是抱着这样的心态做直播的,也想跟大家交流这些东西,所以你们可以把问题汇集起来,我有时间就马上回答你们的问题,希望大家能够谅解。        

       

       我直播的目的是:我并不只是为了卖房,我先声明,我不是中介,我是互联网工程师出身,是美房网的负责人。我希望通过直播认识更多跟我价值观相同的人,大家一起战斗,把美房网推广出去,说白了就是想招聘员工,我希望美房网在历练下快速壮大。刚才说到的张总非常信任我,愿意投资美房网,真的非常感谢。今后,我们的会员一定是我们的员工,我们的员工就是我们的会员,我们是相辅相成的。我们希望真正信任和认同我们的能够加入美房网,成为我们统一战线的兄弟,这是我做直播最核心的动力。有些人在网上攻击我,说我为了利益,说了很多不好的东西,让我很不舒服,但是我能理解对手的一些方式。        

       

       今天,我希望通过直播认识更好的人才,比如会设计、会做房地产、金融、互联网的,能加入美房这个团队,将美房网的事业做大。比如张总就是银行的行长,他对金融非常了解,我们在一块深入探讨了关于金融在房地产使用的问题。比如我们未来要做房产基金,如何在一线城市实现房产基金的问题,这是很有价值的。我不希望我们跟大家是一锤子买卖,我希望跟大家是长期奋斗,共同绑定在一块。这就是我为什么设置1000块钱门槛的原因,就是为了找到认同我的人,希望能够跟我一起把这份工作做大。        

       

       我们回到正题讲海南房产,我在前面两期说到,我们买房的目的要清楚、定位要清晰。海南的房产有不同价位的,有二十万、五十万的,一百万的、两百万的,如果你都想不清楚,口袋只有二三十万,想买三亚的房子,很不现实。有很多朋友一上来就问,炳哥某某楼盘怎么样?能不能买?这样的问题是很难回答的。我不知道你到底是什么情况,你是手上有100万吗?还是50万、30万?这要看你愿意花多少钱。首先你要把具体情况跟我说清楚,比如说我希望买个100万精装修两房,过冬,大品牌,交通便利,生活方便。这样的话,就能有针对性跟你研究这个问题。很多朋友思路很清晰但不太清楚自己想要什么样的,就会比较迷茫。        

       

       北纬18度分界线

       北纬18度分界线

       

       海南的房产分不同的区域,每个区域定位是不一样的。比如三亚北纬18°以内的区域,比较热门,它的价位很高,如果想在这个区域给父母买一套好房,一定要花一百万以上。如果你想买便宜的,花50万买一套,也有可能,只是会住得非常不舒服,楼下就是各种旅游团,或者老旧房子,要是能接受,那可以考虑。但如果你是买给父母的礼物出发,我不建议这么做。因为便宜的房容积率太高,只能看到很多楼,这样到海南买房的意义就大打折扣,没有享受到应有的生活。所以我认为会失去很多的意义。        

       

       所以说,在三亚要花120万-150万以上才能买到比较好的楼盘,而且三亚的楼盘整个规划比较乱,大家都想方设法挣钱,知道三亚很快就完了,赶紧往里冲,把这个地方搞完算了。这种心态下,三亚的楼盘密密麻麻地盖,能走关系就走关系,把地占了再说,然后就盖楼,这个楼都没有想清楚怎么盖,什么户型。比如琼州学院边上的几个楼盘,没有任何规划,相当于把东北的户型搬到这里就直接盖了,我在哈尔滨、牡丹江、长春看到的户型就跟这个一模一样,这样就违背了我们在三亚买房度假的一个性质。        

       

       所以,点就是对价格的定位,你一定要考虑清楚要花多少钱,比如说花30万-40万,这是一个档次;50万到70万是一个档次;70万-100万是一个档次;100万以上又是一个档次。买房首先要定位大概要买多少钱,区位自己要明确,因为每个区域的价位是能够确定的,比如海口片区的价位基本上是定型的;文昌、琼海也是;整个西部的价位也是定的;五指山的价格也是定型的。价格不能低得太离谱,这样就无法满足度假的需求,我们对于片区划分之后要对价格考虑清楚。        

       

       第二点就是对人的定位。谁来住这个房子,是父母还是自己住。如果是父母住,有些父母年纪比较大,比如我的一个朋友,他是甘肃人,他很明确地说:“我父亲已经八十岁了,只能住三亚靠里的地段,不能靠海那么近。我父亲岁数那么大了,就晒晒太阳,看看绿色的东西就行了。能呼吸到新鲜的空气,就能解决他的问题。“这个思路就很清晰。有些人说我还比较年轻,比如说大概四十多岁,距离退休还远,有时候就带小孩过来度假。这样的话我是来度假不是养老,那么就找有度假感的楼盘,就是周边有各种娱乐设施,不能太寂寞了,例如下海游泳、去免税商场,看一下电影等等。所以每个阶段需求都不一样,对于房产的定位也不一样,都要进行深入思考。        

       

       绿植环绕的景观楼盘

       绿植环绕的景观楼盘

       

       当我们是小孩,希望离学校近的房子,碰到好的老师,希望过健康快乐的生活。当我们二十多岁,就希望有个房子在单位边上,上班时不用挤公交。我在北京的时候,公交车上都上不去,然后我想开车,看地图,全是红的,车都开不出去,这时候就想有一个房子在公司边上,走路去上班就行了,这样就能解决问题,这是我们年轻人对社交、学习以及对未来的渴望。你让年轻人去山里住,显然不太现实,他们在山里呆不住,如果你带着小孩,那你就不应该在山里买房,你应该在交通便利的地方买房,让他接触到更多海南岛的东西。所以什么样的人来住,决定买什么样的房。如果不能匹配到自己现状的话,那买这个房子就比较浪费。如果我们三四十岁,当然是希望住在海边,在大海边上游泳、跑步、打高尔夫等等,要住在山里就只能跟炳哥一样天天直播了,这显然是不行的。年纪大了就不喜欢热闹了,需要平静的生活,很多人把父母接到三亚居住,其实父母生活并不平静,心态不平稳,这是一个问题,所以在买房的时候,还要咨询一下父母的意见,多了解一下父母的心态,这是很有必要的。所以定位是很关键的,人与类居,我们的父母到这里来,就是为了能够跟在同一年龄段的人生活在一起,这是一种社交需求,这也是为什么俱乐部设门槛的原因,就是想找到跟我一样有需求的人,我跟康老师已经找了1300个了,这就是种子的力量。我们每个人都有社交需求,不同档次的人,对社交的需求不一样。房子是一个载体,它跟我们的社交联系在一起,基于社交基础之上买房就会买到不错的房子,如果抛开社会这个属性去购买,那我们会损失很多东西。        

       

       第三点就是对地域的定位。你是哪里人,对房产的需求就不一样。如果你是东北人,那你住在三亚是比较适合的,一大帮东北老大妈在海边跳舞,那你跟她们跳跳舞还是不错的。如果你是四川人,就不能听天津人的推荐,因为天津人跟四川人的体质还是不一样的,海口大概16、17度的温度,四川人还是可以接受的。        

       

       三亚跳广场舞的大妈们

       三亚跳广场舞的大妈们        

       

       根据这三个思路准确定位,就能筛选到符合要求的房子。这个思路叫总体思路,我们把思路定准了再挑房。所以我问张总,这样的天气你能接受吗?这时候你一定要诚实回答,如果不能接受就立马换地方,张总说能接受,所以大家在买房时,老是问我这个楼盘,那个楼盘怎么样,这是很难回答的,因为每个楼盘优势和劣势都是有的,真正的好楼盘你也买不起。开发商也不是傻瓜,人家精着呢,拿起这块地皮一评估有什么优势,有什么劣势,如何掩盖劣势,发挥优势等,然后来定位,它的定位很合理,我们买房子可以拿自己的利益来开玩笑,但开发商不可能,因为它知道房地产的性,地理位置的性,它会囤起来慢慢地卖。        

       

       例如我们谈到的三亚鹿回头半山半岛这个楼盘。开发商说不着急卖,你催我我就说还在设计图中,因为它知道放得越久涨得越多。很多人在一线城市质疑开发商为什么不卖房,那是它在囤房,所以大家要理解开发商的心态,如果开发商说我不想卖还叫我卖,那我就想办法搞定住建局的人。海南住建局的很多人是本地人,没见过什么世面,别人送点小礼物,可能就立马搞定了。这时候抬高佣金率就一点问题都没有。我们说的海花岛为什么这么多记者投诉他,我们在二期专门回答了这个问题。二号岛原来规划的容积率是多少,现在是多少,规划的楼层是多少,这是可以随意改的!找个借口,比如说我们亏本了,为了更好的发展我们本地的经济等等,有必要改一下,但我们人心是一把称,我们一称就知道他是不是这么回事。有些网友问这个楼盘,那个楼盘怎么样,有些楼盘你可以通过它的容积率、绿化率、层高、老板有没有改过等几个参数就可以看出是不是良心的开发商,所以最关键的就是我们要掌握一些它的信息,如果你没有这方面的信息,可以通过我们美房网,我们可以为你提供这些信息。        

       

       所以,买房最关键的一点就是明确自己的思路,推算出同样价格的楼盘能否满足化,我们美房网就是帮大家做比较,选出海南有数千楼盘中,真正有价值的最牛的楼盘推荐给大家。        

       

       

       【互动环节】:        

       

       1.恒大御景湾适合居住吗?        

       

       恒大御景湾就不要考虑了,我本身就是恒大的业主。没有住到恒大房子的时候,我觉得还可以,自从我成为它的业主以后,我天天诅咒它。因为收割韭菜,把我们当韭菜收割以后就不管了,这种心态基本上是不行的,所以恒大的楼盘基本就不用考虑了,恒大的很多员工从楼上摔下来,都不管,在这点上就比较过分。        

       

       我买过很多楼盘,真正讲良心的还有那么几个,像绿城、万科、碧桂园。有些开发商急急忙忙赚钱走人,这样是很有问题的。我们要回到社会这个属性上来,我们要深刻认识这个开发商,认识它的本质,看它是想做产品还是赚钱。        

       

        原来我买富力的房子,维权维半天还是那么回事,最后还是不了了之了,所以我们要跟好的开发商站一起,鼓励他们盖更好的房子,感谢他们为社会做贡献。这也是为什么建立美房网俱乐部的原因,希望通过大家的努力,推断出好的楼盘,力争把好的楼盘拿出来,真正奉献给信任我们的人,为每一个粉丝负责。我们不希望通过美房网卖出去的房子,一大推乱七八糟的事随之而来,这对我们也是伤害。我们也组织大家,力争形成一个凝聚力,如果大家齐心协力一起买房,我们就只买好的,等我们规模扩大之后,那差的开发商就很紧张了。如果大家都说差的我们也买,抱着这种心态买房就很有问题。开发商的层次是不高的,我觉得开发商就是很扯淡的一个团队,随便拿地,搞关系,融资,拿别人的钱来盖楼,就是占了一块好地,想办法扩大容积率,没什么技术含量,把绿化算完之后推算我要卖多少钱,卖不动就打个折吸引一下,所以大家问某个楼盘怎么样,那么我们就要问他们的老板怎么样。海南岛内真正能买的楼盘就那么几个,美房网卖了很多房,我们也通过这个数据去分析,不断调整策略。        

       

       

       2.富力红树湾适合长期居住嘛?        

       

       这个就是刚才定位的问题,首先问自己多大年纪。年龄一定要六十岁以上才能在富力红树湾住得下去,年纪小就不要。这个楼盘有点偏,纯粹就是养老,但它整个规划很不错。我也是富力的业主,但我住着没什么感觉,不过他们的保安、服务还行。物业管理总体上还是很标准,比小的开发商好很多。富力红树湾的医疗很难建起来,因为人口不够,现在做了一个希尔顿五酒店来带动周边配套,这个思路还是可以的,至少有朋友来可以住酒店。所以富力还是真心实意想把富力红树湾这个楼盘做好的,现在它在种树、公园等方面下了很多功夫,但在产品定位上有点问题,容积率也有点问题,别墅盖太多,人口就上不来。人少了,配套跟不上,只能到周边的配套,像福山镇或者老城,但这两个地方也不是太好,就只能到海口市,有班车来回,这就适合老年人了,年轻人是待不住的,稍微年轻的可以往城市靠,例如海口西海岸片区,将来出手也可以,等市政府配套起来时也有接盘侠。        

       

       所以大家在海南买房的问题就是信息不对称,被很多信息迷惑。美房网就把它的信息对称了,跟大家分享一些深度分析,包括在美房网网站也有很多楼盘深度分析的文章,目的就是让大家看明白这个楼盘,否则很容易被忽悠,看着图纸就说它怎么怎么样。画图其实很容易画,但你要把这个图变成现实,是很困难的,成本太高,还要评估赚不赚钱,所以开发商的目的是赶紧收割,然后做文化娱乐,收割完之后再发展别的项目,靠不靠谱就不知道了。        

       

       

       3.我想在老城买房,老城哪个楼盘比较好?        

       

       老城是澄迈县的一个镇,不是县城,因为离海口比较近,所以优先盖楼。最早是规划工业园、产业园,生态软件园,但没有一个做起来。老城现在的楼盘很多,这么多楼盘哪个比较好呢?我认为是靠近配套的比较好,我们在老城买房就要靠近菜市场。因为它好的配套就是菜市场,如果距离菜市场和镇远了,那么房子就没有意义了。靠近菜市场的楼盘,四季康城还不错,楼下就是菜市场,可以走路去买菜。大家要尽可能在高铁站和镇之间买,到镇也近,这样对父母比较负责任。如果你到鲁能三亚湾那边去买房,那就是偏离了方向,养老是肯定不行的,度假也谈不上。盈滨半岛游泳也一般,周边楼盘楼下游泳,没什么感觉。        

       

       

       4.三亚崖州逸海郡怎么样?崖州区的潜力如何?        

       

       我在前面一期也谈到,崖州最重要的定位就是农业风光,配套没有那么多。这个楼盘一般,潜力也不大,房价平稳。整个三亚未来的规划是靠政策引导发展,政策是为引导产业发展,为产业服务,现在海南的政策还没有发展起来,那是政策的问题,这种情况下,就要改政策,现在除了盖楼,没什么产业,虽然酒店业很多,但酒店业存在一个过剩的危险,它跟美国的迈阿密差太远,明显缺少娱乐,比如没有影视产业。        

       

       

       5.我今年四十岁,离退休还有二十年,去三亚买房合适吗?每年只去一次,想买酒店型的房子,居住的时候还能享受酒店的配套,不住的时候还可以租出去,这种想法正确吗?        

       

       有一定的正确性,在海南买房这种想法是正确的,但收益低就不太合适,像我们美房网也在探索一种方式,美房网会员这么多,买这么多房子,大家之间可以交换利用,享受不一样的生活。我们的会员系统里面可以预定空房,像我什么时候有空就可以去,这样会员之间就有互动。而且美房网俱乐部帮你选择这个楼盘,已经帮你把未来的接盘想好了,这时候现在海南有些房地产想搞酒店式产业,但效果不是很好,收益率太低,这对我们购房者是一个伤害。我觉得我们美房网俱乐部这个平台发挥了很大的作用,发展空间很大。这样即使你四十岁左右,你的房子可以在美房网内部会员之间利用,适当的回报,也是可以的。而且我们买的房子都是涨得最快的,所以说你的想法是对的,但酒店式不靠谱的你就要懂得筛选。        

       

       真正靠谱的有一两家,但价格很贵。例如海航,有些项目管理很好,例如唐拉雅秀酒店,我住几次就觉得很牛,不像小的开发商,为了避开风险,让你帮他承担,所以说没有强有力的技术系统,很难解决真正的问题。我认为将来互联网一定是一个发展方向,我们用互联网来解决这个问题。我们希望通过美房网这个平台发展会员,会员之间的互动就非常有价值。未来都是通过扫码就入住,凡是会员都可以有一个比较高的评分。而那种传统的开发商,不能解决这样的问题,从这个问题来说的话,你还不如加入我们美房网俱乐部。        

       

       
           

       6.海口文化城和绿地城,哪个有升值潜力?        

       

       相对来说文化城比较好,绿地城这个地方价值有限,因为它没有政府,康老师说过,领导住哪,你住哪。绿地城显然没有政府,那你到这个地方住显然是有问题的。        

       

       

       7.三亚亚龙湾有什么适合的洋房吗?        

       

       亚龙湾的洋房很贵,原来有1000万一套,大平层的洋房,它没有什么小的洋房。亚龙湾的规划用地本来就很小,没什么洋房,有的就是往高了盖,但洋房匹配的用户太少,所以在亚龙湾这个地方买二手房看看有没有机会。另外,这个地方游人太多,盖的楼都变成家庭旅馆了,品质很低,所以不能在亚龙湾这个地方买洋房,可以远一点,往北走。中海盖的洋房还是不错的,南北通透,一梯一户,大阳台,客厅很大,80多平米,很舒服,这种产品才是真正比较厉害的,但是亚龙湾目前没有。        

       

       

       8.清水湾的房子有潜力嘛?        

       

       这要看是哪家房地产公司,走错门就没有潜力了。开发商都是人精,人精都是算得很准,想在他手里拿点肉是很难的。这里面早期的产品还可以,后期的楼房密度越来越高。因为大家在看到清水湾的潜力之后,大家拼命开发,想赚多一点,之后再开下一个楼盘。清水湾的房要有高人指点,例如政策来了就赶紧抛,没有高人指点,很难抓住时机。        

       

       

       感谢大家的观看,我是炳哥,我是胡说八道,希望有些朋友不要封杀我,谢谢!如果你有什么问题想咨询炳哥,可以加炳哥微信号:meifangwangzb或是扫一扫下方二维码。        

             

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       1.海南房产老炮,期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6556-1.html

       2.海南房产老炮,第二期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6626-1.html

       3.海南房产老炮,第四期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6644-1.html

       4.海南房产老炮,第五期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6705-1.html

       

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