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海南房产老炮,第五期文字直播实录

时间:2017-01-13 来源:美房网 点击: 评论:0

   海南房产老炮——炳哥,美房网董事长兼总经理,每期一次对海南房产进行深度解析。本期炳哥将解析海南楼市的,探寻投资价值和自住需求的有效结合。

   

     

   本期的主题是解析海口边上的一个老城片区。我们在前面几期谈到了海口市整体的政府规划,海口市的经济、就业机会,海口市的各个热门区域。

   这次,我们解析的是海口边上的属于澄迈县管辖的老城镇。为什么讲老城镇,有以下几个原因:,现在海口市的房价已经涨的很高了,很多朋友在海口市买房遇到了一个价格问题;第二个问题是房源的问题,海口市内房源紧张,而且价格贵。

   老城的片区已经出了海口市的范围,属于澄迈县的区域。为什么这个区域会成为一个近期比较热门的区域呢?原因是什么?我们还得从老城的历史说起。

   老城位置示意图

   老城镇距离海口市位置很近,靠近海口西海岸。现在海口市政府已经搬到西海岸。如果我们从老城镇沿着海岸线开车大约14.8公里后可到海口市政府,距离比较近。老城的这个位置就有点像北京市通州的副,北京市政府就是搬到了通州,而通州是在河北边界,所以老城实际上相当于河北的燕郊,离通州和离副非常近。所以,老城镇这个区域会有极大升值空间,这就是说我们为什么讲老城镇的原因。

   而我们为什么不说东边的文昌区域呢?虽然现在文昌马上要修一条路经过海口,这条路预计在2018年通车。为什么不讲这个区域而要讲澄迈?个原因是府城这个地方没有路,第二个原因是这个地方边边角角,难以形成气候,所以海口市政府就往西边发展,而老城镇就在西部。现在海口市把的一些产业转移放到了老城镇,这也就是老城之所以升值潜力比较大的原因。

   老城镇片区示意图

   以海南环岛铁路作为分界线,往西就是老城镇,往东就是海口市。老城镇分为几个比较小的片区,个片区是叫盈滨半岛片区,这个片区是有点像斜西北方向,也叫海边片区。第二个片区是老城镇的镇,就是在国道225和南一环路的交界处,是老城镇的镇。第三个片区叫新城区,就是沿着老城高铁站为的片区。

   大家到老城来买房经常会问炳哥说,我到老城买房,你给我推荐一到两个楼盘。这个是有问题的,老城首先要搞清楚它的片区情况才能去买房,而不是随便找两三个楼盘。下面我们逐一介绍老城每个片区情况。

   首先,是老城的海边片区。海边片区里面有几个楼盘,一个鲁能海蓝福源依澜湾,一个是远洋华墅,另外还有几个小的楼盘,比如像盈滨半岛1号等等。很多人都说鲁能海蓝福源依澜湾怎么样?炳哥反问你们这样一个问题,你们对盈滨半岛整个的发展历史是否有足够了解?如果不了解,直接问这样一个楼盘没有多大的意义。

   老城盈滨半岛示意图

   盈滨半岛最早从1993年开发到现在,它属于海口边上最早开发起来的片区之一。从93年发展到现在,中间经历了很多波折。原来在西海岸这个地方,设了一个国家足球训练基地,也设了一个酒店,然后沿岸建了很多别墅,现在其实也是盖了很多楼盘。所以,我们从盈滨半岛的历史我们就知道,这个片区它没有真正的产业,因为它靠海,所以很多开发商专门在这里盖楼。从产业来说的话,盈滨半岛产业比较少,它没有什么产业,就是大量的沿海岸线盖楼盘。前面我说到这个地方不属于海口管辖范围,所以也没人管它盖楼,反正有地你盖就是了,原来的训练基地也被推掉了,这就是它的现状。

   所以这个区域整体上来讲,它本身没有多大的产业定位,这是点。它的未来规划基本上就是以盖楼为主,这是对盈滨半岛历史的了解以及它的未来规划。

   各位会员或美房网网友,如果你看到炳哥写的书,就会发现里面有些文章写到海南买房的攻略,里面最核心的一点就是靠近本地人居住的地方。

   第二个片区是老城镇的镇。老城镇本身是一个镇,人口比较少,本地人主要集中的最的地方。老城镇这个地方原来只有几千人不到一万人,由于外来人口比较多,现在的规模就比较大。最早老城镇非常小,只是一条沿着国道225修建的街,以这条国道环绕的区域是老城镇的镇。

   我在前面几期也谈到,我们买房要尽量靠近镇,优先比周边房子开发起来,而且卖的非常好,这就证明了炳哥理论的正确性。这边沿着老城镇环绕的洪茂市场,周边的楼盘都很好,我们早期都卖了很多,所以这就证明本地人居住的地方是非常靠谱的,走路过去就可以买到菜,这就是我们在海南买房希望达到的成果。这就是第二个片区,由于这个片区基本没有房了,所以我们少讲点。

   第三个片区是新城区,以老城高铁站为,环绕的这片区域有没有投资机会?这是我们本期要讲的。康老师在关于房产投资价值体系时说到,房产的价值等于周边价值之和,也就是说买这个房子的价值不仅仅是房子本身的价值,它是房子周边的配套的总和等于房子的价值。这个配套不是开发商自己的配套,而是国家政府修建的配套。比如康老师讲到的五点投资理念:点是产业;第二点是交通;第三点是学校;第四点是医疗;第五点是商业。

   今天我们之所以解析老城片区,就是因为我们认为老城片区比较符合康老师的价值体系。它明显是有待于上涨的一个区域。老城新城区的房产价格,现在明显要比海口便宜四到六千元每平米,价格差距很大。比如说,你在海口市内买一个小户型,可能要花五十万,但您到老城可能就只花二十五万左右,而且它距离海口市区仅仅十四公里,这就是我们投资的机会。所以康老师也讲到,我们购房的时候,就是选择明显被低估的地段和区域去购买。

   那么我们来看老城新城区,首先,先来说它的产业。众所周知,老城原来的定位是发展工业,比如老城的工业大道,就是做一些工业规划。但老城发展了20年来工业始终上不去,现在老城整个产业已经升级了,变成生态软件园。最近海南的一档创业节目,就是由老城生态软件园所赞助。从这可以看出海南省政府希望将老城的产业重新定位为高科技产业,而且海航在这边也做了大量的投资,比方有海航的素质基地,海航名下的一些企业,都到这里进行投资。

   所以,我们买房看的一定是未来的东西,就是产业升级的机会,如果一个地方由工业变为软件和高科技,那么我们在这里买房就是有极大的资产空间。

   很多人说老城这个地方有工业,就问这里能不能买?买了能不能生活?这有没有什么问题?这样的问题不用担心。我们美房网的同事带了专业的仪器,到工业大道周边做了测试,结果是它的PM2.5基本等于三十到四十。也就是说,整个老城的工业已经停产,它已经慢慢转移到其他地方了,比如洋浦。所以经过我们严密的监测结果,现在老城的空气质量跟海口是不相上下的。如果很多人都说这个地方不好,这个地方有工业的时候,那么这一定是你的投资机会。这是康老师非常重要的一个投资理念。比如说,很多人都说北京大厂不好,但康老师就先买了,现在可以看到大厂是很多人就业的一个地方。

   所以我们判断,随着老城产业的升级,老城房产升值空间比较大。而且接下来,我们会连续五年跟踪整个老城片区产业的变化,大家可以随着我们看看最终炳哥预言的是不是对的。

   第二点就是交通。首先老城的交通其实非常方便,它实际上绕城高速大概二十分钟,便可以到达海口美兰机场。这是炳哥亲自开车体验过的。再次,老城的高铁站也很方便,说明这个区域它的交通很发达。就是我打车过去也很快,它跟在海口市是一样的,可能就说要远一点。但它的交通就是非常的方便,交通方便增加了很多机会。而且每天有很多车辆、大巴在海口跟老城之间来回,现在海口市公交车也开到了老城这边。

   第三点就是学校,其实好多人都不知道,全海口最早最出名的学校就是在老城。益达、益才等几个早期比较的、有名的全都是在老城。这几个学校是海口的学校,那为什么海口的学校会设在老城?是因为老城这个区域适合一些比较好的学校发展和产业升级,包括一些海航人才、网络公司都聚集到这里来。当然你觉得老城镇现在的学校不太合适,你可以选择西海岸,因为老城离海口西海岸比较近,过去也比较方便。

   第四点是医疗。老城镇的医疗主要借助的是海口的医疗。康老师说领导住哪您住哪。现在海口市领导都住在西海岸,那么您花比较低的价格,就能享受到领导配套,这不是一件很好的事嘛。西海岸的医疗配套也集中在领导边上,包括海南肿瘤医院。如果您沿着高速公路到海南省人民医院也很方便。

   第五点是商业。现在整个老城镇的商业已经起来了,美房网预计沿着老城的这块区域未来可能都是商业。老城的商业其实不存在问题,买一些比较小的生活物品可以在老城商场买,大的物品可以坐车到14公里外的海口西海岸远大购物购买。未来,海口西海岸这个片区都会发展很多商业配套。所以老城在商业配套这块也没有多大的问题。

   总的来说,就是老城镇的房产价值明显比较低,老城镇现在还有一些楼盘卖四五千每平方米,这个价格实在是太低了。众所周知,海南的建筑和装修都是很贵的,盖的楼层都很高,每平方米都要花七千多块钱,所以说卖四五千的房子不可能往下跌,只有往上涨。所以为什么我们购买偏僻型的股票,就是它的价值被低估了,看起来很危险,但它有很多上涨的机会。老城镇四五千块钱的楼盘,明显被市场低估,你完全可以入手,特别像一些朋友预算不多的情况下,想在海南花个二三十万,或者三四十万以内买一套房,而且有上涨空间的,那么买老城的房子是非常适合。

   以上就是我本期的主讲内容,后面我们还会组织一到两次的老城团购活动,我希望大家能够踊跃参与,谢谢!

   如果你有什么问题想咨询炳哥,可以加炳哥微信号:mfbg77或是扫一扫下方二维码。

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   往期直播文字回顾:

   1.海南房产老炮,期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6556-1.html

   2.海南房产老炮,第二期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6626-1.html

   3.海南房产老炮,第三期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6627-1.html

   4.海南房产老炮,第四期文字直播实录 http://hn.meifang.com/show-179-6644-1.html

   

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