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四线城市大理房价赶超昆明,它真的是投资洼地吗?

时间:2018-07-23 来源:美房网 点击: 评论:0

曹哥看到很多城市都被冠以“投资洼地”的名号,但真的每个区域都具有很高的价值和潜力吗?近期各个城市相继出台了限购政策,一直以来都比较火的云南楼市当然也没能幸免,继昆明市出台了楼市限购政策,西双版纳关停210家违规中介之后,新的“投资洼地”大理市也加入了调控楼市的队伍。

四线城市大理房价赶超昆明,它真的是投资洼地吗?


7月9日,大理市人民政府印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下简称《通知》),在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度,禁止房地产开发企业、房地产中介机构或个人,采取包销、团购等方式销售商品房,严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。

为什么这次会对大理楼市进行调控?曹哥用数据来说话。

2017年12月,全国70个大中城市房价指数中,大理新建住宅价格涨幅排名全国第三。

再看今年的数据,国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数显示,大理4月新建商品住宅价格环比上涨1.2%,涨幅相比上月扩大0.3%,且高出昆明涨幅0.5%;4月大理二手住宅价格环比上涨0.5%,涨幅相比上月扩大0.2个百分点,且高出昆明涨幅0.2%。

比起昆明,大理更像是“世界的大理”了。


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(图为上周大理某项目开盘的价格表,甚至有超2w单价)

中国房价行情数据显示:今年6月昆明主城五区二手房均价在11852元/㎡,而大理二手房价格达到11439元/㎡,已经逼近昆明二手房价格。

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而4月份,大理更是超过云南的省会城市昆明,成为云南房价榜首。

7月初,随着昆明-大理高铁正式开通,昆明到大理仅需两个小时。高铁一响,黄金万两。有朋友说,坐在昆明去大理的车上,都是听到人家谈论买房子的事情。

大理的楼市调控,是肯定会来的。

另外,还有数据显示,云南省近三年来外销房地产呈现出快速增长的趋势。在2015年以前,云南的房地产市场外销份额占总成交量的24%,到了2017年这项数据增长到了60%。在泛亚铁路、“一带一路”等利好政策的刺激之下,加上旅游产业火热、文旅地产崛起等等因素的影响,导致云南省旅游区域的房地产外销比例增长速度迅猛,大理房产外销已经接近70%。

大理是位于中国云南省中部偏西的县级市区,属于四线城市。但是很多房地产开发商,例如俊发集团、佳利集团、实力集团等优秀的房企都纷纷投资大理。这是为什么呢?为什么会选择在大理这样的地方进行投资?大理房产是否具有投资潜力和价值?

曹哥相信大家都知道大理是一个拥有宜人气候环境和多样风土人情的地方。“苍山不墨千秋画,洱海无弦万古琴”,依山傍水、宜居宜养就是这座旅游城市的魅力,房地产开发商自然不会放过这个优势。虽然只是一个四线城市,但是大理几乎所有的住宅项目都是面向全国销售的,有一些甚至还打出了卖向的口号。为什么敢如此理直气壮?其实,开发商是在卖苍山、卖洱海、卖空气、卖文化。


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大理的美究竟吸引着多少人呢?


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根据大理市人民政府以及大理州统计局公布的数据看,大理市2012-2016年接待的游客数量分别为720.14万、819.87万、918.17万、1027.56万、1507.73万人次。大理州2012-2016年接待的游客数量分别为1847.28万、2240.9万、2648.01万、2928.51万、3859.18万人次,都实现了四年翻倍。

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再来看一组数据,2017年大理州接待游客总人数4222万人次,旅游业总收入647亿元。而海南2017年全年接待的国内外游客总人数6745.01万人次,旅游业总收入811.99亿元。一个市州的旅游产业竟达到海南全省的四分之三。

毫无疑问,旅游业是大理的核心产业。人们对旅居的需求是不断升级的,希望在满足“居住”的基本功能时,实现集旅游、度假、商业等于一体的高层次享受。相较于同样发展文旅地产的海南而言,大理房价比海南低很多。而海南由于旅游地产的日渐饱和,资源逐步减少,导致房价不断攀升,海南一些主要旅游城市的房价均价早已破万,三亚更是破了三万。

从旅居度假方面来看,大理是很好的选择。

若论投资,选择北上广深等一线城市岂不是更好吗?北上广深等一线热门房地产城市无疑是理想的投资地,而目前全国的主要城市房地产市场存在以下不利因素:

(1)全国热门城市,特别是一线城市,房价过高,投资成本高,风险也高。

(2)由于政策等多种因素的作用,部分一线城市房价稳中有降。

(3)一线城市房地产入场机会稀缺,周转周期过长,资产处置难度会更大,持有成本就更高。


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不过尽管如此,无论是纯投资还是自住兼投资,一线城市的的投资比例还是的。据易居中国对购房需求的调研数据显示,一线城市置业和改善的平均比例分别为17%和19%,二次改善需求占比17%。而纯投资需求的平均比例23%,自住兼投资的比例同样也是23%。

在纯投资比例中,二线和三四线城市占比分别为14%和12%,这项指标比一线城市分别低了9个和11个百分点。而在自住兼投资这一项,二线和三四线占比都为17%,比一线城市低了6个百分点。

很明显,无论是纯投资还是自住兼投资,一线城市所占的比例都高于二线和三四线城市。很多人会对曹哥提出疑问,一线城市的调控政策相比之下更加严厉,为什么反而“越限越投资”?购房者中相当大一部分人都有“越不让买的,可能越是好的”这种想法,而在这种想法背后,不仅仅是GDP总量的原因,还有购买人群等一系列综合因素。

对于大理而言,生态是的财富资源。2017年云南的环境空气质量平均优良天数比例为98.2%,位居;水质、生态保护指数在全国也都是数一数二的。无论是享受纯粹的自然环境还是新鲜的空气,大理都是好去处,适合旅居生活为主、投资为辅,兼顾自住。


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