三亚天正海棠序楼盘笔记：海棠湾低密滨水商办综合体解读

在海棠湾的龙江路上，一个容积率只有1.0的低密滨水综合体正在成形。它的备案名叫「三亚无忧·海棠序」，市场关注它，更多是因为背后的开发方——直播电商机构无忧传媒。这篇笔记，带大家了解天正海棠序这个项目。

一、区位：海棠湾中部，滨水而建

项目位于海棠湾国家海岸休闲园区HT08-09-01地块，处于龙江路、五纵路、滨河路围合区域。它不直接临海，但紧邻大型水系，滨水景观界面很有特点；周边路网成熟，邻近三亚国际免税城和301医院，日常出行与配套使用都比较方便。

二、项目概况

项目总用地面积约70037.07平方米，约105亩；总建筑面积约13.02万平方米，其中地上约7.44万平方米，地下约5.58万平方米。容积率1.0，建筑密度约27.77%，绿地率40.11%，机动车位1051个，绝大多数位于地下，实现人车分流。

三、产品形态

整个项目规划18栋建筑：13栋地上3层零售商业，加上5栋办公楼（9-11层）。办公楼里，2号、3号楼在方案优化后把一二层改为架空层，层数由11层调整为10层；1号、4号楼高度调整至约36.85米，5号楼调整至约33.35米。整体是一个「街区商业＋产业办公」的组合。

四、开发背景

项目由海南无忧置业有限公司开发建设，背后是直播电商机构无忧传媒。公开资料显示，无忧传媒计划在此打造国际总部基地，涵盖直播基地、电商产业园与相关运营中心，资金规模约15亿元。项目已于2025年12月取得建设工程规划许可证（建字第465205202520018号）。

五、结语

天正海棠序是海棠湾少见的低密商办项目：容积率1.0、三层商业街区加多层办公楼，形态与传统高楼写字楼很不一样。对关注海棠湾商业办公与产业载体的朋友来说，这是一个值得持续跟踪的项目。具体租售信息，以项目官方公布为准。