【海南房产老炮阿伟直播】第五期 在海南如何挑一个好房子（附视频）

往期视频回顾：

>>第 一 期：海南买房区位分析

>>第 二 期：如何在海南买到一套适合自己的房子？

>>第 三 期：海南各区域明星楼盘推荐

>>第 四 期：与你分享海南美食

以下为文字内容：

很高兴又见到大家，首先给大家道个歉。上次我们讲的一个好房子的五大条件，由于技术原因导致讲得很乱，很多朋友也很失望，所以我重新为大家录制一遍，这样大家看的时候才能更好去了解。

我们讲一个好房子的五大条件，要有楼体，容积率，户型，采光，通风，也就是说，你如果想挑一个好房子，这五大条件是必须要考虑进去的。

那么我先给大家说一下个条件——楼体。楼体主要有这几种，板楼、板塔结合、双板、塔楼、风车楼，筒子楼和裙楼。

，我们先讲板楼。板楼是大家比较熟悉的。北方很多，顾名思义，板楼就是前面后面都没有房，就一个板子，它的采光通风都能做得很好。它的优点是采光好，通透，缺点是土地使用率不够大，开发商不怎么愿意盖。大家可以看图，我给大家准备了板楼的实景图和平面图，它的前面跟后面都是通透的，所以说采光通风是没有什么大问题。

信基颐和湾楼栋效果图

信基颐和湾楼栋实景图

信基颐和湾楼栋平面图

第二种是板塔结合的。板塔结合一般是以“品”字楼最为经典。两边是板楼，中间是电梯，呈一个“品”字型。板塔结合这种楼体的综合性比较强，优点居多，旁边两个房子能做到板楼的效果。其实开发商愿意盖这种房子，因为综合性好，大家都能接受。

水岸澜庭楼栋效果图

水岸澜庭楼栋效果图

水岸澜庭楼栋实景图

水岸澜庭楼栋平面图

这是平面图，这边是一个板楼，这边有两户，这边也有两户。一个房子有六户，采光通风，都做得很好。

第三种，双板。顾名思义就是两个板楼挨在一起，中间是电梯，它形成一个“工”字型，这种楼一般都很少见。虽然它的通风没问题，但采光就要打一个半折，因为中间这两个板挨得太近，一边的阳光肯定不是太好了。我们看一下平面图，大家可以看到，上边一个板，下边一个板，这种就是双板，它的通风效果跟板楼差不多，采光就差很多了，一边几乎就没有那么亮。

长岛蓝湾楼栋平面图

长岛蓝湾楼栋效果图

第四种，塔楼。这种楼是比较差的，一般建在繁华的区域，像市，我们经常看到的商场、写字楼可能会这么盖，其他的地方很少会这么盖住宅。如果说住宅看到这种楼你就要小心了。大家看沙盘图，这就是塔楼，而且它还是下面带着裙楼的这种。裙楼我们后面说，所以说里面采光的话就是只能照顾到旁边的一部分。大家再看一下它的实景图，塔楼就是这样，圆圆胖胖的。看一下它整个的平面图，可以看到它的采光肯定是不怎么好的。所以说，塔楼我是不建议大家去挑的，除非是在市，上班近，没办法，非买不可。它是几种楼体里面比较差的一种。

楼夏花园楼栋效果图

楼夏花园楼栋沙盘实景图

楼夏花园楼栋实景图

第五种，风车楼。其实风车楼是属于板塔结合的，只是习惯这么称呼。它由三片叶子组成，刚刚看的“品”字型也是板塔结合，只是这个把“品”歪一下，延伸出来变成一个板，都差不多，大同小异，但这种通透性比较好。我们看它的平面图，整个楼体就像一个风车，像电风扇扇叶一样。外边的两栋完全就是板楼的效果，中间是一栋，也能做到两面采光，坚固性也非常好。风车楼其实是板塔结合的一种升级版。

长岛蓝湾风车楼楼层平面

长岛蓝湾二期规划图

第六种，筒子楼。相信大家都比我熟悉，七八十年代的这种居多，简单点介绍，就像宾馆一样。我们走进去两边都是房间，中间是一个过道，这就是筒子楼。因为这种楼现在很少，所以找起来也很麻烦。我们看下图，这是筒子楼升级版的，改得非常巧妙，它牺牲了很多东西，原来两边都应该是房子的，它不要了，拿来隔开，做采光和通风用。这样巧妙的设计就让整个户型都有光。像这样修改过的也是可以考虑的。

碧桂园小城之春楼栋效果图

碧桂园小城之春沙盘实景

碧桂园小城之春楼栋实景

恒泰琉金岁月楼层平面图

最后一种，裙楼。顾名思义就跟裙子一样，上面瘦瘦的，下面是宽的，这种楼体一般是商业住宅居多，一到三层是商场，上面是住宅，海南并不多见。

远大购物广场楼栋效果图

远大购物广场楼栋效果图

楼体就这几大点为主。为什么叫大家注意楼体呢，因为楼体的好坏会影响到后面的条件，比如说你在大塔楼后面，采光通风肯定不好，虽然它户型也可以设计得方正。当然也不是说所有的塔楼都不好，如果你喜欢一个小区，它是塔楼，就要考虑容积率小，采光通风都好的。虽然是塔楼，但一层有十个户型，有个户型，也可以考虑，根据不同情况来。

以上是楼体，第二点，我给大家讲容积率。容积率，其实大家都知道，通俗点就是密度。密度过大，整个小区肯定会有压抑感，而且带来的影响是会有很多人占用公共资源，比如说公园，停车位等等，所以说，一个好的小区，容积率一定要把控好。我个人认为，如果城区的房子能做到2.5以下的，算是非常有良心了。度假房其实不用太考虑，它们盖得一般都不密，如果它们的土地并不是很贵的话。

现在用两个小区的图片为大家介绍一下，容积率密的是怎么样，不密的又是怎么样。