三亚海棠湾超级万象城真的黄了？几千华润悦府业主遭殃了

国庆节前，一份挂在三亚市自然资源和规划局官网的批前公示，把海棠湾的楼市群聊炸开了锅。

主角，是拿地近四年、被坊间叫了三年多的「海棠湾万象城」地块。这次不是开业、不是竣工，而是一纸调规——商业被大幅压缩，旅馆用地直接抬到六成以上，预估新增客房2667间。

于是问题来了：传了多年的华润万象城，真的黄了？房价直接少50%，那些冲着「公园+万象城双配套」买进华润悦府的业主，又该怎么办？

9月28日那纸公示，到底说了什么。

先把文件捋一遍。

2026年9月28日，三亚市自然资源和规划局发布《关于海棠湾国家海岸休闲园区控规HT07-02-01、HT07-02-02地块规划修改的批前公示》，公示期从9月28日到10月27日，整整一个月。

这份公示的关键动作有两个：

其一，HT07-02-01与HT07-02-02两宗地块合并为一个规划单元，合并后占地约408.05亩；

其二，地块用途调整为「旅馆混合零售商业混合商务金融混合餐饮混合娱乐用地」，六个字是旅馆，且排在前面。

翻译成数字，就是这次调规里格外刺眼的一组：

旅馆用地占比60.82%，成为主导；零售商业占比从原来的47%压缩到9.64%；娱乐用地占比从30.41%降到6.97%；

商务金融13.09%、餐饮9.48%，作为配套保留。

再换算成建筑面积：按容积率2.0测算，合并后计容建面上限约54.4万平方米，其中旅馆约33.1万平方米。

公示材料给出的预估是——约2667间客房。

还有一个容易被忽略的细节：配套停车位从两宗地原定的5438个，减少到3849个。车位的收缩，往往是对未来客流结构相当诚实的预判。

也就是说，这408亩地，过去是想做成大体量购物中心；现在，它更像是一个以酒店为主力的度假旅居综合体，商业、餐饮、娱乐退居配套位。

需要提醒的是，这只是批前公示，并非终稿批复。华润方面也还没有正式发声。但从公示材料和论证逻辑看，方向已经相当清晰，靴子落地只是时间问题。

时间线：一个被喊了三年的明星项目。

想看懂这次调规的分量，得先把时间拨回2022年。

2022年10月，HT07-02-01地块挂牌出让，约154亩，起始价9.52亿元。出让条件相当苛刻：

竞买人近五年须连续三年入围世界500强，近三年至少一次进入中国连锁企业百强前十。一个月后，华润旗下的海南润棠公司以9.521亿元竞得。

2023年9月，隔壁的HT07-02-02地块挂牌，约253亩，起始价14.68亿元。

这一次仅一轮报价，由BOOM GO GROUP LIMITED以14.68亿元底价拿下——这家注册在境外的公司，间接全资持有华润置地控股。

两宗地合计约24.2亿元、408亩，与本次公示的合并范围严丝合缝。

拿地次月项目奠基；2025年4月，项目还办过一场规格不低的开工仪式，华润集团董事长亲自到场。官方渠道此前披露的总资金盘子，是150亿元。

之所以关注度这么高，一方面是因为「华润万象城」在商业地产圈的分量——作为华润置地旗下成熟的商业产品线，万象城在很多城市都是所在片区的流量担当；

另一方面，海棠湾虽然是三亚度假资源扎堆的国家海岸，但大体量购物中心长期缺位，外界一直指望这里补上一块商业拼图。

双重期待叠加，让这块地每一次风吹草动，都能登上楼市头条。

值得一提的是，这并非地块头一回调规。

2025年6月，官方就曾发布过一次控规修改的批前公示，但当时只是把两宗地合并为一个控规单元，业态结构原封未动，依旧全部定位为零售、餐饮、娱乐、商务金融的纯商业混合用地。

而2026年9月这次，是在地块物理合并的基础上，直接把业态配比推倒重排。前后对比，变化一目了然。

逐条拆解：商业的戏份，被砍成了配角。

先把这轮调规的账目列成一张小抄：

旅馆用地：60.82%（约33.1万平方米，预估2667间客房）；零售商业：47%→9.64%；娱乐：

30.41%→6.97%；商务金融：13.09%；餐饮：9.48%；停车位：5438个→3849个。

我们把调整前后的数据放在一起看，这次调规一共动了五处：

变化一，旅馆用地从无到有、一举占到60.82%，取代商业成为地块的当家业态；变化二，零售商业占比从47%大幅压缩到9.64%，戏份被砍掉八成；

变化三，娱乐用地从30.41%降到6.97%；变化四，商务金融与餐饮占比基本不变，作为配套保留；变化五，配套停车位从5438个减至3849个。

这意味着什么？

按比例测算，满打满算，未来真正能做购物中心体量的商业，可能只有10万平方米上下——这个数字，距离「万象城」这个招牌的门槛，已经相去甚远。

再看官方在这份公示附件里给出的论证，信息量不小：

对商业部分，公示材料直言，海棠湾已有三亚国际免税城这座大型免税商业体，还有太古里等在建大型商业项目，调整商业比例，是「避免与片区大型商业体的正面竞争」，让地块内的商业「专注于服务酒店住客的日常消费需求」。

对酒店部分，公示给出一组支撑数据：